Business-Immobilien: Investoren finden – Finanzierung sicherstellen

25. Juli 2022, 13:09 :: Allgemein

Autor: Steffanie Declaere

Es gibt Startups, die funktionieren aufgrund ihrer Ausrichtung vollkommen aus einer kleinen Schreibtischecke in der Wohnung ihres Gründers heraus. Manche Unternehmen finden dagegen in Coworking-Spaces ihre räumliche Heimat. Wieder andere haben das Glück, eine zu ihren Ansprüchen in Sachen Lage, Fläche und Raumaufteilung perfekte Mietimmobilie zu finden. Allerdings gibt es ebenso Startups, bei denen aus verschiedenen Gründen kein Weg an einer eigenen, perfekt auf sie zurechtgeschnittenen Immobilie vorbeiführt – mitunter erst nach einiger Zeit in anderen Gebäuden. Die große Frage daran ist jedoch: Wo findest Du jemanden, der dir die dafür nötigen Mittel zur Verfügung stellt? Wir zeigen dir jetzt alles, was Du über diese Finanzierung wissen musst.

Du und deine Gewerbeimmobilie: Was brauchst Du? Und wie viel davon?

Es gibt einige Gemeinsamkeiten zwischen privaten und Business-Immobilien. Die vielleicht schwerwiegendste: Was nach deinen Wünschen gestaltet wurde und dir gehört, ist gleichsam die optimale Möglichkeit, einen zu deinen jetzigen und künftigen Bedürfnissen passenden Raum zu erhalten als auch durch die Eigentumsverhältnisse auf der absolut „wasserdichten“ Seite zu stehen.

Einem Vermieter kann man jederzeit kündigen; im gewerblichen Immobiliensektor sogar ausnehmend einfach. Als Besitzer bist jedoch Du der Herr über die Räume deiner Firma und kannst darin so schalten und walten, wie es deine Ansprüche diktieren.

Doch erneut gibt es eine Gemeinsamkeit zum privaten Haus, diesmal der weniger angenehmen Sorte: Von allen nur denkbaren Varianten ist die selbst besessene Immobilie die kurzfristig bei Weitem teuerste Möglichkeit. Natürlich, irgendwann wird der letzte Euro abbezahlt sein. An diesem Punkt machst Du Monat für Monat mehr Umsätze, als wenn Du dich irgendwo eingemietet hast. Doch um überhaupt an diesen Punkt zu kommen, benötigst Du sehr viel Geld.

• Einerseits Mittel, um überhaupt die Immobilie, das Grundstück und alle weiteren Positionen erwerben zu können – völlig gleich, ob Du eine bestehende Business-Immobilie erwirbst oder gänzlich neu bauen lässt.
• Andererseits musst Du diese Gelder entweder zuvor monatlich ansparen – mitunter zusätzlich zu einer bestehenden Miete – oder Du musst sie dir bei Dritten leihen und dann hinterher über Jahre abtragen.

All das ist schon für gestandene Unternehmen mit mehrjährigem wirtschaftlichem Erfolg eine ziemliche Herausforderung. Vor allem deshalb, weil Gewerbeimmobilien pro Quadratmeter deutlich teurer sind als Privatimmobilien – und schon die sind aktuell so teuer wie seit Bestehen der Bundesrepublik nicht; die Bundesbank warnt sogar vor einer Blase.

Ganz gleich, um welche Finanzierungsform es geht, zuvor musst Du mit einer sehr detaillierten architektonischen und betriebswirtschaftlichen Planung in Vorleistung gehen
Für dich als Gründer, dessen Unternehmen vielleicht noch nicht einmal den Break-Even-Point erreicht hat, ist es noch deutlich schwieriger. Falls Du nicht als Privatperson über beträchtliche Mittel verfügst, ist vorheriges Ansparen keine Option. Es wird deshalb auf Mittelgeber hinauslaufen, die Du zwangsläufig mit ins Boot nehmen musst. Diesbezüglich solltest Du dir mehrere Fragen stellen:

• Wie viel Immobilie brauche ich jetzt? Wie viel in Zukunft? (Denke hierbei an unternehmerisches Wachstum.)
• Welche Ansprüche muss ich an die Lage stellen: Ist die Erreichbarkeit für Laufkundschaft und andere Dritte bedeutend? (Dies wirkt sich wiederum auf die Kosten aus – gute Erreichbarkeit hat ihren Preis.)
• Ist mir bewusst, welche baulichen Pflichten je nach Art meines Unternehmens, der Anzahl von Fläche und Mitarbeitern relevant werden? Beispielsweise Parkplätze oder Ladestationen?
• Muss es eine komplett neu zu errichtende Immobilie sein oder genügt mitunter eine renovierte und gegebenenfalls angepasste Bestandsimmobilie?
• Soll nur mein Unternehmen allein das Gebäude nutzen? Gibt es vielleicht eine Möglichkeit, andere Firmen (als Mieter oder Partner) zu integrieren oder vielleicht vermietbaren Wohnraum zu schaffen und so die Belastung auf mehrere Schultern zu verlagern?

Auch im Gewerbe gilt der: Eigentum bindet. Diese Fragen solltest Du deshalb sehr gewissenhaft beantworten und mit intimer Kenntnis ortsüblicher Preise verschiedene Szenarien durchrechnen. Je sorgfältiger Du hierbei vorgehst, desto geringer das Risiko, dich finanziell zu übernehmen.

Am Ende dieses Weges musst Du wenigstens in der Theorie eine konkrete Immobilie geplant haben:

• Größe,
• Lage,
  Gewerblicher Anteil und
• Art (Neu- oder Bestandsbau).

Wahrscheinlich wirst du hierbei in Vorleistung gehen müssen. Etwa, um dir von einem Architekten ein konkretes Design samt Kostenrahmen erstellen zu lassen – Du wirst dementsprechend in jedem Fall genügend Eigenmittel besitzen müssen.

Der klassische Weg – der Gründern häufig verwehrt bleibt

Zu wem geht man, wenn man Geld benötigt? Typischerweise zu einer Bank. Der Kauf einer Business-Immobilie macht hierbei keinen Unterschied. Das heißt, Du vergleichst zunächst anhand öffentlich zugänglicher Quellen (etwa Vergleichsportale) die Zinskonditionen bei verschiedenen Banken für Gewerbeimmobiliendarlehen.

Dann allerdings weicht die Vorgehensweise von derjenigen bei Privatimmobilien ab: Im gewerblichen Rahmen sind die Konditionen deutlich stärker eine Sache individueller Vereinbarungen mit der Bank. Das liegt an einem besonderen Faktor. Jede Bank muss den Wert einer Immobilie einschätzen können, bevor sie sich für oder gegen die Kreditvergabe und die Konditionen entscheidet.

• Bei Privatimmobilien wird dabei das einfache Sachwertverfahren genutzt. Also: Was ist die Immobilie auf dem freien Markt wert?
• Bei Gewerbeimmobilien hingegen nutzt man das deutlich komplexere Ertragswertverfahren. Einfach gesprochen: Die Bank berechnet den Wert der Immobilie danach, wie viele Erträge sie dir als Gewerbetreibender ermöglicht.

Der Gang zur Bank mag zwar für Immobilienprojekte naheliegend sein. Gründer haben dabei aber nur selten eine reelle Chance auf Mittel.
In der Folge kann es zwischen zwei Bankkonditionen dramatische Unterschiede geben. Außerdem wird es meist auf eine von zwei Darlehensformen hinauslaufen:

• Annuitätendarlehen: Deine Rate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Es ändert sich nur das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil.
• Ratendarlehen: Die Rate sinkt im Zeitverlauf immer weiter ab, wobei der Tilgungsanteil gleich bleibt.

Das ganz große Problem an dieser Finanzierungsform ist jedoch folgendes: Für dich als Gründer wird sie vielfach unerreichbar sein – egal, wie gut dein Unternehmen läuft. Banken sind äußerst konservative Geldgeber. Zudem existieren verschiedene Gesetze, die ihnen unter anderem vorschreiben, wie viel Eigenkapital sie jederzeit vorrätig haben müssen. Das soll zwar Bankenpleiten verhindern, vermindert aber ebenso die Möglichkeiten, Geld zu verleihen.

Aus diesem Grund vergeben die Institute Mittel gestaffelt nach Ausfallrisiko – schlecht für dich. Denn egal, wie gut dein Startup dasteht, es ist noch sehr jung, hat keine lange Erfolgsgeschichte vorzuweisen und ein wenigstens statistisch hohes Risiko des Scheiterns.

Selbst, wenn Du viele glänzende Quartals- und Jahresabschlusszahlen vorlegen kannst, ist es daher leider sehr wahrscheinlich, dass dir keine Bank Geld für dein Business-Immobilienprojekt leihen wird – im Zweifelsfall, weil sie es gesetzlich nicht darf oder deine Eigenkapitalquote vielleicht nur ein Prozent zu gering ist.

Die Alternative via Venture Capital

Banken unterliegen dem Bankenrecht, welches ihnen die Hände bindet. Das heißt jedoch nicht, es gäbe keine anderen Möglichkeiten, Investoren für dein Projekt zu finden. Damit wären wir dann bei Wagnis- oder Venture-Kapital.

Das Grundprinzip dahinter ist äußerst simpel: Private Investoren geben dir Gelder für ein Projekt. Da hierbei alles jenseits des Bankenrechts abläuft, ist das Thema Risiko eine Sache der persönlichen Einschätzung – es gibt viele Mittelgeber, die ausschließlich in Startups investieren.

Jenseits dieses Grundprinzips ist praktisch alles Verhandlungssache. Meist handelt es sich um eine spezielle Zwischenform der Unterstützung in Form von Mezzanine-Kapital: Das kann je nach Vertragsgestaltung eher als Eigen- oder Fremdkapital ausgestaltet werden (Mezzanine = ital. „Zwischengeschoss“, sinngemäß „Halb und Halb“).

Wagniskapitalgeber sind deutlich risikofreudiger. Selbst als Gründer hast Du deshalb gute Chancen, ein interessantes Gewerbeimmobilienprojekt finanziert zu bekommen.
Beispielsweise kann man dir Mezzanine-Kapital fast wie einen Kredit überlassen, den Du regulär mit Zinsen über einen festen Zeitraum zurückzahlen musst. Ebenso wäre es jedoch möglich, das Geld an stille Beteiligungen zu knüpfen – oder Anleihen oder sonstiges.

Für dich und deine Business-Immobilie entstehen hieraus mehrere Vorteile:

• Es ist selbst als Gründer mit einem sehr jungen Unternehmen deutlich leichter, auf diese Weise Geld zu bekommen, da viele dieser Investoren sogar gezielt an Startups ausgerichtet sind.
• Nach einigen Jahren, in denen derartiges Wagniskapital in Deutschland ein Nischendasein führte, gibt es heute deutlich mehr professionelle Investoren – darunter sogar solche, die sich ausschließlich auf Immobilienprojekte fokussiert haben. Hauptgrund dafür sind übrigens die so streng gewordenen Bankenregularien.
• Es gibt eine äußerst hohe Flexibilität, was die Konditionen anbelangt. Fast alles ist verhandelbar, wodurch Du eine passgenau auf deine Bedürfnisse zugeschnittene Finanzierung bekommen kannst – deutlich passender, als es die meisten Bankkredite ermöglichen.
• Die Bewertung basiert auf völlig anderen Faktoren als bei einer Bank und ist meist risikofreudiger. Das kann dir nicht zuletzt dabei helfen, eine Immobilie zu bekommen, die zwar teurer ist, dafür aber auf die wachsenden (nicht nur gegenwärtigen) Ansprüche deines Startups ausgerichtet und somit zukunftssicherer ist.
• Wird das Geld als Eigenkapital ausgelegt, wird automatisch die Bonität deines Unternehmens gestärkt – Du wirst also speziell gegenüber den Banken kreditwürdiger.

Natürlich musst Du bei diesen Investoren ebenso vergleichen, musst unterschiedliche Angebote einholen und mit deinem Projekt einen überzeugenden Pitch absolvieren, um die Investoren zu überzeugen. Aber insgesamt dürfte es speziell für dich als Gründer die tragfähigere Möglichkeit sein, in deine eigenen vier (Firmen-) Wände zu kommen.

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